Не сошлись характерами: если договор управления прекращен и дом исключен из реестра лицензий, УК вправе «бросить» МКД, не дожидаясь появления новой УК
 |
| frankipeti / Depositphotos.com |
Если сведения об МКД удалены из реестра не в качестве санкции за многократные «лицензионные» нарушения УК, а потому, что истек срок договора управления домом и УК не хочет его пролонгировать, то УК вправе уйти из МКД и прекратить управление, не дожидаясь событий, упомянутых в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (выбор новой УК, в том числе на открытом конкурсе, регистрация ТСЖ, назначение «времянки» и т.п.). Управляющую компанию, которая «ушла» из МКД в описанном случае, нельзя ни заставить управлять домом дальше, ни наказать за нарушение лицензионных правил (Определения Верховного Суда РФ от 7 июня 2021 г. N 309-ЭС21-295 и N 307-ЭС21-1863).
Указанная правовая позиция (впервые озвученная 19 апреля 2021 года в определении коллегии Верховного Суда РФ N 303-ЭС20-23313) применена в двух делах об оспаривании административных штрафов по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (оба дела рассмотрела одна тройка судей). В обоих случаях УК (одна — из Твери, другая — из Кургана), дождавшись окончания договора управления МКД с уведомлением органа жилнадзора, прекратили управление и перестали начислять жителям плату за содержание жилья, за что и были привлечены к административной ответственности (в одном из случаев и МКД поначалу находился в реестре лицензий — орган ГЖН отказался вычеркивать дом, отказ был оспорен в арбитраже и признан незаконным, но уже после привлечения УК к ответственности за неуправление «брошенным» домом).
Оспаривание штрафов было безуспешным — суды отметили, что независимо от прекращения договора управления МКД обязанность по управлению никуда не делась вплоть до появления нового лица, которое полномочно управлять домом:
— исключение сведений об МКД из реестра лицензий является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким МКД, однако же с учетом ограничений, установленных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ;
— безлицензионное осуществление деятельности по управлению МКД (в том числе осуществление такой деятельности в отношении дома, не включенного в реестр лицензий/исключенного из реестра) предусмотрено ЖК РФ в качестве исключения из общего правила свободы гражданского договора, в силу специфики рассматриваемых гражданско-правовых отношений;
— норма ч. 3 ст. 200 ЖК РФ направлена на соблюдение прав граждан (потребителей), обеспечение безопасности эксплуатации МКД, закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению, обслуживанию МКД домами и оказанию коммунальных услуг.
ВС РФ с таким подходом не согласился и отменил оба постановления ОГЖН о привлечении к административной ответственности:
— для случаев исключения сведений об МКД из реестра лицензий по вине самой УК (аннулирование лицензии, неоднократные неисполнения предписания ОГЖН, неоднократные грубые нарушения лицензионных требований, неоднократное воспрепятствование проверкам и т.п.) предусмотрен один порядок прекращения деятельности по управлению МКД, а для случаев удаления сведений из реестра в связи окончанием срока действия договора управления — другой порядок прекращения этой деятельности (ВС РФ применил термин «внесение изменений в реестр» в качестве противопоставления случаям исключения из реестра);
— эти два порядка — разные, они не совпадают!
— если сведения о доме исключены, чтобы наказать лицензиата, — он, действительно, обязан безлицензионно управлять «исключенным» домом, пока тот не «перейдет» в новые руки;
— но если сведения о доме отсутствуют в реестре только потому, что истек срок договора управления, то УК не обязана больше управлять этим домом далее, дожидаясь каких-либо событий;
— а раз УК после прекращения договора управления не обязана «оставаться» в МКД, то ее нельзя и наказать за нарушение лицензионных требований при управлении МКД, фактически, — за неуправление домом.
При этом ВС РФ сослался на свое свежее определение (N 303-ЭС20-23313 от 19.04.2021), в котором — при полностью аналогичных обстоятельствах — рассматривался вопрос о законности предписании ОГЖН (по просьбе ОМСУ) в адрес УК «продолжить управление МКД впредь до наступления события, предусмотренного ч. 3 ст. 200 ЖК РФ». И хотя данным определением спорное предписание не было признано незаконным (дело отправлено на пересмотр), в нем была изложена упомянутая правовая позиция, а также — что касается непрерывности управления домом и предоставления коммунальных услуг, — отмечено, что с 2019 года в РФ действует эффективный механизм назначения «временной» УК, на год, без конкурса, в кратчайшие сроки.
Таким образом, можно констатировать, что ранее сформированная судебная практика — о том, что УК ни при каких обстоятельствах не может бросить дом, пока он «найдет» нового управленца, — будет полностью искоренена. Первой «ласточкой» было решение ВС РФ от 13.08.2019 N АКПИ19-474 (суд признал незаконными «заградительные» положения Приказа N 938/пр, которые не позволяли вычеркнуть дом из реестра лицензий по заявлению УК в связи с прекращением договора управления, если одновременно никакой новой УК или ТСЖ в доме не появлялось), однако до отмены «крепостного» положения УК потребовалось еще почти два года, причем ВС РФ и сам способствовал формированию этой практики (например, определением от 23.04.2020 N 303-ЭС20-5280 оставлены в силе акты нижестоящих судов, которыми постулировалась необходимость продолжить управление домом у УК, которая ранее была отобрана по итогам открытого конкурса, однако срок этого договора управления истек: «обязанности управляющей организации в отношении спорного МКД в связи с исключением его из договора управления, как и из договора энергоснабжения, фактически не прекратились»).
